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澳大利亚房地产投资者的税务考虑因素

所得税

收购澳大利亚房产的外国投资者只需承担澳大利亚房产的税务事宜。 在澳大利亚,外国来源收入通常不征税。 需要注意以下问题。

 

税号

一旦您获得了旨在从租金中获得收入的房产,您必须在澳大利亚税务局注册并获得税号。 如果您还没有这样做,则需要完整填写税号申请表,并附上所需的身份证明文件。 原始文件是必需的,将通过挂号邮件立即返回。 或者,可以提供澳大利亚领事馆认证的副本。 ATS可以在这方面提供帮助。

所得税申报表

澳大利亚的财政年度为7月1日至6月30日。 我们的法律要求每个人或公司在获得任何收入或在此期间内发生的任何费用时提交所得税申报表。 报税表将在收入年度之后于10月31日递交。 如果您指定ATS处理您的税务事宜,我们将获得特别延长的时间,以便在10月31日之后提交您的退货而不会受到处罚。 退货必须说明从澳大利亚境内所有来源收到的总收入,并且可以就与该收入有关的任何费用提出索赔。

所得税

澳大利亚所得税是根据您的应税收入而非总收入征收的。 应纳税所得额按您的总租金收入(来自所有拥有的物业)减去赚取该收入所产生的任何可允许扣除额计算。 如果产生盈余,则按现行非居民税率征税。 您可以声明的常见扣除包括:

  • 租户广告
  • 代理商负责管理物业
  • 园艺和维护
  • 保险 - 财产和内容
  • 用于资助房产的贷款利息
  • 租赁准备费用,议会费率和土地税
  • 旅行和汽车费用
  • 电话,传真和邮资
  • 访问澳大利亚时可能会产生旅行费用,前提是他们主要是为了检查出租物业而且是合理的。

澳大利亚所得税立法要求,为了要求任何扣减,您必须有文件证据来证实索赔。 这些记录在提交相关回报后必须保存五年。 如果不这样做,可能会导致您的申请被拒绝,并会被处以罚款。 澳大利亚政府还以额外的税收减免形式为房地产投资者提供奖励。 这些包括:

  • 折旧 - 用于出租物业的家具,配件和设备
  • 建筑注销 - 每年2.5%的新建筑建筑成本
  • 借款费用 - 为建立贷款的全部费用在五年内摊销

重要的是要注意,如果您的开支超过您的租金收入,则不征收所得税。 年度亏损可无限期结转,以抵消未来澳大利亚的收入或资本收益。 由于我们的税收制度是以联邦为基础的,因此无论房产在澳大利亚的位置如何,任何一处房产的损失都可以抵消另一处房产的收入或资本收益。

资产增值税

在澳大利亚,资产收益税是对出售或转让资产所产生的利润征收的。当您出售您的房产时,超过购买价格的销售价格超出资本收益。对于永久居住在澳大利亚的任何人,资本收益税适用于位于世界任何地方的任何资产。对于居住在澳大利亚以外的人,包括澳大利亚外籍人士和持有澳大利亚居留签证的外国人,只有在澳大利亚的财产(如财产)上获得的利润才应纳税。上市股份无需缴纳资本利得税。在确定应缴纳多少资本收益时,可以考虑任何销售成本和改进。如果发生资本损失,则不适用任何税收,并且损失金额可以无限期结转以抵消任何未来的资本收益。但是,如果盈余仍然存在且房产已拥有超过12个月,那么一半的收益将作为您应纳税所得的一部分,并可以通过同一财政年度内的任何收入或资本损失进一步减少。或任何前一年。

2012年预算公告

在2012年联邦预算中,有一项声明将取消非居民纳税人(包括澳大利亚外籍人士)50%的资本收益免税优惠。 此更改自2012年5月8日起生效。由于这些更改现已成为法律,我们总结了以下主要问题:

  • 2012年5月8日之前拥有的房产仍将享有截至该日期50%的CGT免费利润。
  • 可能需要安排宣誓估价,我们已为客户安排了大宗交易。 您可以通过电子邮件注册 cgtchange@smats.net
  • 如果您打算在不久的将来出售您的房产,我只建议安排估值。
  • 如果您作为税务居民在澳大利亚居住时出售该物业,则50%CGT免费福利仍将适用于所有收益,但将在2012年5月8日之后在国外生活的任何时间按比例减少。因此,如果 你不需要在国外生活时出售,那么你应该保留你的财产,直到你回来,因为它会改善整体地位。

商品和服务税

澳大利亚的商品及服务税税率定为10%,并按商品和服务的价值收取。 重要的是,根据法律规定,您引用的价格将始终包含商品及服务税,除非另有明确说明,因此在大多数情况下,您无需担心会收取额外费用。

住宅物业投资

商品及服务税不征收住宅物业的租金,任何购买物业的贷款利息或政府服务费。 GST是提供维护服务,物业管理和其他所有权成本,但房产投资者的年度额外成本可以忽略不计。 当房地产开发业务的任何人首次出售新房产时,GST也会收取费用。 除非另有说明,否则这已经考虑在报价中。 购买者不应担心额外费用,因为澳大利亚建筑的价值和质量仍将是世界上最高的之一。 它还确保了澳大利亚政府为新房地产投资者提供的重大税收优惠的持久性。

对于外国业主来说,最重要的是,当您出售住宅物业投资时,不会征收商品及服务税。

商业地产投资

对于商业物业的所有者,如果您的年租金收入超过75,000澳元,则可能需要向您的租户征收商品及服务税。 在这种情况下,您将被要求向澳大利亚税务局注册商品及服务税,并在每月或每季度将收取的商品及服务税减去您可能已支付的物业费用的商品及服务税。 此外,当您购买和出售您的商业地产时,可能需要按销售价格收取商品服务税,因此您必须确保寻求建议以确定影响,特别是因为价格被视为包括消费税,除非另有说明。

房地产开发

如果您打算在澳大利亚进行任何房地产开发,那么您需要全面评估GST的影响。 这个领域非常复杂,只有在寻求和获得高质量的建议后才能进行。

经营业务

如果您从国外经营澳大利亚企业或打算搬到澳大利亚,则需要考虑商品及服务税。 如果营业额超过75,000澳元,您需要在澳大利亚税务局注册并每月或每季度报告一次。 GST将需要收取所有澳大利亚销售费用,不包括健康服务等少数行业,您将有权抵消您的业务所支付的服务和用品的GST。

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